Lisa 2 
Haapsalu Linnavalitsuse korraldusele                                                                                      
„Detailplaneeringu algatamine (Tamme tn 23a, Haapsalu linn, Haapsalu linn)“

Tamme tn 23a kinnistu detailplaneeringu
LÄHTESEISUKOHAD
Haapsalu linn, Haapsalu linn

1.	Planeeringu eesmärk 

Planeeringuala suurus on ligikaudu 0,44 ha. 

Detailplaneeringu eesmärk on korterelamute piirkonnas hea ligipääsuga kinnistu kasutuselevõtt ärihoone (kauplus) ehitamiseks. Kinnistu kavandatav sihtotstarve 100% Ärimaa (üks kauplusehoone ja kuni kaks abihoonet).

Planeeritavale krundile määratakse ehitusõigus, arhitektuursed tingimused hoonete püstitamiseks, krundi teenindamiseks vajalike tehnovõrkude põhimõttelised asukohad, lahendatakse haljastuse- ja heakorrapõhimõtted ning määratakse liiklus- ja parkimiskorraldus. 

Haapsalu linna üldplaneeringu 2030+ kohaselt asub Tamme tn 23a kinnistu segafunktsiooniga maa-alal, mis on ette nähtud toitlustus-, kaubandus-, teenindus, spordi- ja ühiskondlike hoonete ning neid teenindavate rajatiste, puhkealade ning teede ja väljakute ehitamiseks.

Andmed planeeritava maa-ala kohta

Planeeringuala suurus on ligikaudu 0,44 ha. Planeeringuala hõlmab Tamme tn 23a kinnistut katastritunnusega 18301:015:0044, pindalaga 2577 m² ja katastrisihtotstarbega üldkasutatav maa 100%, osaliselt Tamme tn 21a kinnistut katastritunnusega 18301:015:0250, pindalaga 970 m2 ja katastrisihtotstarbega ärimaa 75%, elamumaa 25%, osaliselt Tamme tn lõik 1 kinnistut katastritunnusega 18301:015:0036, katastrisihtotstarbega transpordimaa 100% ning osaliselt Kastani tänavat katastritunnusega 18301:015:0051, katastrisihtotstarbega transpordimaa 100%. Tamme tn 23a kinnistu on hoonestamata ning Tamme tn 21a kinnistu on hoonestatud.

Kinnistule ulatuvad järgmised seadusejärgsed kitsendustest ja kaitsevööndid: 
•	Veehaarde sanitaarkaitseala;
•	Reoveekogumisala;
•	Sideehitise kaitsevöönd;
•	Elektripaigaldise kaitsevöönd

2.	Arvestamisele kuuluvad planeeringud ja projektid
2.1	Haapsalu linna üldplaneering 2030+, kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu  27. septembri 2024 otsusega nr 162, https://www.haapsalu.ee/uldplaneering.
2.1.1	Haapsalu linna üldplaneeringu 2030+ kohaselt asub detailplaneeringuala  kaugküttepiirkonnas, väärtuslikul maastikul, segafunktsiooniga maa-alal, Haapsalu linnastu tuumala ehitustingimuste piirkonnas, kus tuleb detailplaneeringu koostamisel järgida vastavatele aladele kehtestatud maakasutus- ja ehitustingimusi.

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga. 

3.	Nõuded koostatavale planeeringule
3.1	Planeerimisseaduse § 130 kohane haldusleping planeeringu koostamisest huvitatud isikuga (arendajaga) sõlmitakse enne detailplaneeringu koostamisele asumist. Detailplaneeringut võib koostada asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või vastava kutsega isik (edaspidi planeerija), arvestades planeeringu liiki ja eesmärki.
3.2	Detailplaneeringu koostamisel lähtuda Riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusest nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ (vt https://www.riigiteataja.ee/akt/122102019001);
3.3	Detailplaneeringu koostamisel lähtuda planeeringute andmekogu PLANK nõuetest https://planeerimine.ee/juhendid-ja-uuringud/plank-juhendid/planeeringute-vormistamise-juhend-alates-1-novembrist-2022-kehtestatud-planeeringutele/
3.4	Detailplaneeringu koostamisel arvestada Haapsalu Linnavalitsuse 26. oktoobri 2022 määrusest nr 10 „Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise ja väljaehitamisega seotud kulude kandmise kokkuleppimise kord“ (vt https://www.riigiteataja.ee/akt/402112022032). Määruse kohane notariaalne leping sõlmitakse arendajaga enne detailplaneeringu vastu võtmist Haapsalu Linnavalitsuse poolt.
3.5	Detailplaneering koostada digitaalselt mõõdistatud topo-geodeetilisel alusplaanil täpsusastmega M 1:500. Alusplaan kooskõlastada enne planeeringu koostamise alustamist linna geoinformaatikuga. Kooskõlastatud alusplaan tuleb geodeedi poolt laadida Haapsalu linna geoarhiivi EVALD https://evald.ee/haapsalulinn/. 

4.	Planeeringus esitada:
4.1	Olemasoleva olukorra iseloomustus planeeritaval alal ja selle lähiümbruses.
4.2	Kontaktvööndi analüüs, kus käsitleda:
4.2.1	kontaktvööndi detailplaneeringute põhimõtteid, püstitatud hoonete ehitusõigust, kruntide kasutustingimusi, piirdeaedade lahendusi, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkude lahendusi.
4.3	Planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkide kirjeldus, sh ruumilise keskkonna analüüsile tuginedes väärtused, mida soovitakse saavutada kvaliteetse ruumilise keskkonna kujundamisel. Detailplaneeringus tuleb kavandada kogu käsitletava ala terviklahendus – hoonestuse, teede, parkimise, tehnovõrkude, haljastuse jms vajalik lahendus, arvestades üldplaneeringus kavandatuga. 
4.4	Planeeringulahenduse põhjendused. Planeeringus kavandatu kirjeldus, kus esitada planeeringu koostamise käigus valitud ruumilised lahendused ja nende valiku põhjendused. Kirjelduses käsitleda:
4.4.1	planeeritud maa-ala krundijaotust;
4.4.2	hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtteid. Määrata hoonestusalad ning siduda need krundipiiridega.
4.4.3	ehitusõigust, hoonete kasutusotstarbeid ning hoonete ja katastriüksuse koormusnäitajaid. Uute hoonete kavandamisel peab arvestama asukohast tulenevate põhimõtete ja piirangutega, lähiala planeeringute ja projektidega ning uus hoonestus peab moodustama ruumilise terviklahenduse nii kavandataval alal kui ka piirkonnas laiemalt.
4.4.4	vertikaalplaneerimise põhimõtteid;
4.4.5	haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtteid;
4.4.6	kõrghaljastuse hinnangut. Olemasoleva haljastuse säilitamise eesmärgil tuleb vastavat kvalifikatsiooni omaval isikul läbi viia dendroloogiline hinnang. Ehitusalast väljaspool säilitada maksimaalselt kõrghaljastust, sh kinnistuga piirneval munitsipaalmaal ja Tamme 21a kinnistul;
4.4.7	teede ja tehnovõrkude planeerimise põhimõtteid;
4.4.8	liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtteid, sh parkimiskohtade vajaduse arvutust;
4.4.9	avaliku ruumi planeerimise põhimõtteid;
4.4.10	kehtivaid ja planeeritud kitsendusi;
4.4.11	kavandatu vastavust planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkidele;
4.4.12	kavandatu mõju lähipiirkonna ruumilisele keskkonnale ja selle arenguvõimalustele ning avalikele huvidele ja väärtustele;
4.4.13	vajadusel teisi planeeringu ülesannete elluviimise põhimõtteid.
4.5	Ehitusprojekti koostamise ja ehitamise nõuded, kus esitada ehitise projekteerimiseks ja ehitamiseks arhitektuuri- ja muud nõuded, mis tagavad sobiva ja piirkonna eripära arvestava ehitise ehitamise parimal viisil. Nõuetes käsitleda:
4.5.1	hoonete olulisemaid arhitektuurinõudeid;
4.5.2	rajatiste ehitus- ja kujundusnõudeid;
4.5.3	täiendavate uuringute vajadust;
4.5.4	täiendavate kooskõlastuste hankimise ja koostöö vajadust;
4.5.5	teisi nõudeid ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks.
4.6	Detailplaneeringu algatamise lähteülesandes esitatud nõuetele vastavuse kirjeldus. 
4.7	Planeeritavate kruntide ehitusõigus:
4.7.1	krundi kasutamise sihtotstarve määrata detailplaneeringus. Määrata hoonete lubatud kasutusotstarbed.
4.7.2	hoonete lubatud suurim arv krundil: määrata detailplaneeringus; 
4.7.3	hoonete lubatud suurim kõrgus maapinnast: määrata detailplaneeringus;
4.7.4	hoonete suurim lubatud ehitisealune pindala: määrata detailplaneeringus.
4.8	Arhitektuurinõuded ehitisele:
4.8.1	anda soovituslikud tingimused planeeritavale alale kavandatavate hoonete arhitektuurse laadi kohta;
4.8.2	katuse harjajoon: vajadusel määrata detailplaneeringus; 
4.8.3	välisviimistlusmaterjalid: määrata detailplaneeringus. 
4.9	Haljastuse ja heakorra põhimõtted:
4.9.1	määrata planeeritava haljastuse põhimõtted. Haljastuse kavandamisel lähtuda soojussaarte vältimise põhimõttest; 
4.9.2	piirded ja väravad – määrata piirete tüüp, soovitavad materjalid, kõrgus jms.
4.9.3	vertikaalplaneerimise põhimõtted: anda maapinna ja kavandatavate kõvakattega alade põhimõtteline vertikaalplaneerimise lahendus. Sademevee juhtimine naaberkruntidele ei ole lubatud. 
4.9.4	määrata krundi haljastatud pinna osakaal.
4.9.5	määrata olemasoleva kõrghaljastuse säilitamise osakaal. Planeeringulahenduses tuleb eelistada olemasolevat kõrghaljastust;
4.10	Liiklus- ja parkimiskorraldus:
4.10.1	parkimine lahendada krundisiseselt, parkimiskohtade arv määrata detailplaneeringus;
4.10.2	lahendada juurdepääsud kruntidele; 
4.10.3	esitada transpordimüra tasemete analüüs ning leevendamise lahendused;
4.10.4	Haapsalu linn ei võta kohustust juurdepääsutee väljaehitamiseks.
4.11	Tehnovõrkude ja -rajatiste asukohad:
4.11.1	esitada olemasoleva olukorra iseloomustus;
4.11.2	tehniline taristu (teed, tehnovõrgud jms) peab olema kavandatud võimalikult maakasutust säästvalt (nt koridoride ühildamine, maakasutuse killustatuse vältimine) ning vältima piirkonna ilme olulist muutmist. Lähtuda olemasolevast transpordivõrgustikust ja tehnovõrkudest ning olemasolevate võrkudega ühendamise võimalustest.
4.11.3	tehnovõrkude lahendus koostada võrguvaldajate tehniliste tingimuste alusel ning kooskõlastada tehnovõrkude valdajatega;
4.11.4	lahendada tuletõrjeveevarustus;
4.11.5	määrata tehnovõrkude kaitsevööndid;
4.11.6	Haapsalu linn ei võta endale kohustust kavandatavatele kruntidele vajalike tehnovõrkude väljaehitamiseks.
4.12	Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks. Lahendada jäätmekäitluse korraldamine.
4.13	Vajadusel määrata servituudivajadusega alade asukohad koos kirjelduse ning mõõtudega.
4.14	Kuritegevuse riske vähendavate nõuete seadmine: lahendada vastavalt EV standardile 809-1:2002.

5.	Detailplaneeringu koosseis 
5.1	Situatsiooniskeem;
5.2	Tugiplaan  M 1:500;
5.3	Kontaktvööndi analüüs (vabas mõõtkavas);
5.4	Detailplaneeringu põhijoonis M 1:500;
5.5	Tehnovõrkude koondplaan M 1:500;
5.6	Detailplaneeringu lahenduse mahuline illustratsioon;
5.7	Dendroloogiline hinnang
5.8	Seletuskiri.

6.	Koostöö planeeringu koostamisel
6.1	Detailplaneering koostatakse koostöös valitsusasutustega, kelle valitsemisalas olevaid küsimusi detailplaneering käsitleb (PlanS § 127 lg 1);
6.2	Detailplaneeringu koostamisse kaasatakse isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, ja isikud, kes on avaldanud soovi olla kaasatud (PlanS § 127 lg 2);
6.3	Planeeringu koostaja teeb koostööd olemasolevate või kavandatavate tehnovõrkude omanike või valdajatega ning naaberkruntide omanikega.

7.	Detailplaneeringu esitamine ja kooskõlastamine
Detailplaneeringu projekt (paberkandjal ja pdf-failidena, lisaks joonised dwg-failidena) esitatakse linnavalitsuse maa- ja planeerimisosakonnale:
7.1	detailplaneeringu läbivaatamiseks ja lähteülesandele vastavuse kontrollimiseks; 
7.2	detailplaneeringu kooskõlastamiseks ja koostöö tegemiseks järgmiste asutustega: Maa- ja Ruumiamet, Terviseamet, Päästeamet;
7.3	kooskõlastatud detailplaneeringu vastuvõtmiseks ja avaliku väljapaneku ning avaliku arutelu korraldamiseks;
7.4	detailplaneeringu kehtestamiseks.

Detailplaneeringu eeldatav menetlemise aeg kuni kehtestamiseni on kuni 3 aastat.
Kooskõlastatud planeering esitatakse Haapsalu Linnavalitsusele:
•	üks eksemplar paberkandjal;
•	andmekandjal pdf- ja dwg-failina.